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胡文友律师 胡文友律师北京市盈科律师事务所合伙人专职律师盈科北京房产交易法律事务部副主任全国律师协会会员北京律师协会会员中国政法大学硕士胡文友律师,专家型律师,在十余载律师生涯中,大量接触和涉猎民商事、刑事、行政、公司、金融、建... 详细>>

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房屋买卖

购买无证二手房需要防范什么风险?

  导读:我国法律规定未取得房产证的房屋是不能出售的,但是有的人仍然抱着侥幸的态度去购买五证的房屋。那么要是购买无证的二手房,存在什么样的法律风险呢?下文为您详细介绍。

  1、不能市场交易的二手房有哪些?

  依照法律法规的规定,以下情形下的二手房不能进行买卖:

  (1)未依法取得房屋所有权证的房屋;

  (2)只取得使用权的房屋,如房屋管理局直管公房;

  (3)鉴定为危房的房屋;

  (4)以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款,向全产权过渡的房屋;

  (5)在农村集体土地上兴建的房屋;

  (6)已经被列入拆迁公告范围的房屋;

  (7)所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的房屋;

  (8)所有权有纠纷的房屋;

  (9)已经抵押,并且未经抵押人书面同意的房屋;

  (10)依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;

  (11)房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的;

  (12)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

  2、买无证二手房有哪些风险?

  (1)二手房买卖合同无效之风险。

  卖房人欲出售尚未取得两证的房屋,首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定,卖房人未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让。

  虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法,有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效,也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定,只是规范房屋权属不能发生变更,但是对合同效力没有影响。其实,我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论,而应该注意到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。

  (2)房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定。

  现实中无两证的二手房更多的是期房,也就是正在建造的商品房,因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记,直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长,能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件,不确定性因素较多,难以控制。

  (3)房屋质量难以保证。

  现实中无两证的二手房更多的是期房,在建成之前房屋质量如何根本无从判断,这必然为二手房的交付留下了质量隐患。

  (4)一房二卖”不可不防。

  无两证的二手房买卖无法办理预告登记,这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,卖房人极有可能将房屋出售给他人。



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