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胡文友律师 胡文友律师北京市盈科律师事务所合伙人专职律师盈科北京房产法律事务部副主任全国律师协会会员北京律师协会会员中国政法大学硕士胡文友律师,专家型律师,在十余载律师生涯中,大量接触和涉猎民商事、刑事、行政、公司、金融、建设工... 详细>>

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房屋买卖

我国实行的房屋限购政策使得“借名购房”事件频发

购房人为规避国家限购、限贷政策而借用亲朋好友名义购房,在司法实践中并不少见。

  常见的案例中,实际购房人与名义购房人会约定,整个实际交易过程都由名义购房人出面,而购房款则全部由实际购房人出资。买下房屋后,也是由实际购房人实际使用房屋,等到一定时候,名义购房人再配合实际购房人将房屋产证上的权利人变更为实际购房人。

  当然,也有实际购房人亲自出面参与交易全过程的情况,而名义购房人除了被叫来在合同上签字、在产证上加名外,几乎没什么存在感……

  不过,在法律上,名义购房人其实很有存在感。

  法官提示:“借名”有风险

  1、名义购房人不认可“借名”事实、不配合办理过户,就像这个案子,亲属之间无明确书面约定,名义购房人主张房子实际归其所有,实际购房人出资为借贷或赠与;

  2、房屋被处理或限制,如名义购房人离婚,房屋作为夫妻共同财产被分割;名义购房人死亡,房屋作为遗产被继承;名义购房人擅自将房屋出售或抵押;因法律问题房屋被法院查封等。

  所以“借名购房”需慎重,如果确需铤而走险采取“借名”的方式购买房屋,实际购房人要谨慎选择名义购房人,应当清楚所购房屋性质,最好不要购买拆迁安置房、经济适用房等政策性保障住房,以免发生纠纷,导致房钱两空;

  实际购房人要和名义购房人签好协议,以书面方式确定房屋的实际出资人和权利人,针对名义购房人的违约行为(包括反悔主张房屋所有权、违约将房屋转让、赠与、抵押、拒绝过户等)约定严格的违约责任,以降低实际购房人风险;

  同时实际购房人应当从自己的账户支付房款,留存付款凭证,以后如发生纠纷,实际购房人可以凭书面证据以法律途径来保护自己的权利。



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