胡文友律师北京山水文园商品房买卖合同纠纷法律解析 作者：未知     时间：2021-02-02    来源：互联网

胡文友律师北京山水文园商品房买卖合同纠纷法律解析

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一：新闻背景：

突发！千万级豪宅烂尾！中产钱房两空！

见惯了A股庄家割小散的韭菜，却没想到富人也会被割韭菜……

继泰禾集团开发的北京院子成了烂尾工程，近日，位于北京东三环的一处 豪宅项目，也成了烂尾，120名购房者成了“上访者”。

据了解，山水文园作为北京十大豪宅之一，绿化率高达40%，小区内还拥有3.1万平方人工湖，曾经连续两次获得“绿色奥斯卡”之称的“国际花园社区全球金奖”，火爆北京楼市16年之久。

这次烂尾的项目是山水文园五期二段（山水文园九御）， 涉及8栋楼，付款比例为40%~100%不等。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 

有人付了600多万首付，有人一次性付了1200万购房款，最多达上亿元。

据了解，山水文园（五期）九御从2014年开始建设，2016年主体8栋楼就已经基本建成。

据公开资料显示，2019年年初山水文园·九御公开推盘的分别为塔楼20#、28#，板楼18#、19#、29#、30#，双拼别墅17#、31#，面积为146~495平方米。 均价8.5万~10万/㎡，总价1200万元起。

如今，烂尾项目被围栏圈着，寂静无声……根据网友爆料，目前所有的工程都已经停工。

在数次 集体维权、信访后僵局难破，购房者只有无助地排队等候司法诉讼，以期迎来转机。

3家信托被套超40亿！开发商涉“无证”销售！

事实上，山水文园项目的开发商山水文园凯亚房地产开发有限公司（下称凯亚） 并没有获得全部预售许可证。整个项目仅有19号楼取得了商品房预售证， 其余都为无证销售，无法进行网签办理。

这意味着买了其他7栋楼购房者无法正常交易，获得房子。

开发商在北京房价上涨的预期下，用捂盘惜售，变相“囤地”的形式，将一个项目分多期慢慢开发，获取城市土地升值利益。

在有现房展示和开发商承诺2019年5月补签购房合同，且 2020年5月和10月分两批交付房屋的情况下，一百多户购房者自2018年至2019年，先后与山水文园集团旗下的凯亚地产签订了不同版本的《购房意向协议书》和《借款合同》。

买房人后来才发现，他们的房子在购买之前，就被抵押出去了。换句话说，就是 开发商向购房者借钱盖房，然后再将房子“偿还”抵债 。

2016年11月，山水文园和 长城信托成立 了38亿信托项目，期限5年，用来融资。这个信托融资的抵押物为九御多处资产。

根据长城信托今年3月公告，当时债券本金余额31.4亿元，包括2019年11月21日山水文园到期应还尚未归还的本金1亿元。

简单理解， 开发商将房子抵押给信托公司融资，现在还不上钱了，房子就要被信托公司收走了。

山水文园九御取得预售证的前提是“ 开发商将抵押的房子赎回来”。

现在别说赎房了，山水文园 资金链出现严重危机，连从业主那里“借”走的钱都难要回来了。

今年9月以后， 业主们购买的房子，陆续被法院查封，即将强制拍卖，还钱给信托公司。

而长城新盛信托这个规模38亿还未完全到期的单一类信托计划，因开发商资金链断裂而提前进入资产处置阶段。同样因为被套诉诸法律的，还有国民信托和五矿信托。

目前信托公司已经申请强制执行公证，并且已经进入执行阶段。

深陷债务危机！拖欠1500多万元员工薪水！

据悉，山水文园以高端住宅起家，在北京市场赚得盆满钵满,逐步成为百强房企。

2014年，山水文园开始 转型做文旅产业。老板联手知名主题公园品牌美国六旗集团， 声称要打造世界级IP。

文旅产业 投资回报周期长，前期投入大，是重资产项目，不像楼盘项目一样可以高周转，一两年内建成，实现快速回款。

山水文园先后宣布将在 浙江、重庆、江苏三地打造11个主题公园。据称，单个项目 投资额达300亿，南京“山水主题小镇” 投资就有350亿。

多个文旅项目同时开工，步子迈得太大， 资金链危机逐步显现，接连曝出欠薪、裁员、债务纠纷。

山水文园员工向北京市政府反映，山水文园2019年7月起“ 拖欠1500多万元工资拒不支付”。

之后，山水文园因 拖欠工程款，导致浙江山水六旗国际度假区 项目全面停工。

除此之外，目前大量起诉凯亚的裁判文书里，也包括多家地产经纪公司在追讨其拖欠的销售佣金。

据知情人士表示，目前“山水文园五期二段”项目大部分楼盘还未销售出去，销售出去的回流资金一部分进了信托监管账户。并承认，凯亚在销售过程中 存在违规行为，有部分销售款未进入监管账户。

买房选择中，靠谱的房企选择尤为重要。“三道红线”和房地产融资的紧缩，对房企资金运营能力又是一场大考，对于负债过高房企的项目，尽量不要碰。

此外，五证不齐的房子，千万不要买！

富人也好，刚需也罢，但在烂尾楼面前，大家都哭诉无门，无人幸免。

二：胡文友律师北京山水文园房屋买卖合同纠纷法律解析

1：北京山水文园商品房买卖合同是否有效？

如果开发商没有商品房预售许可证卖房，商品房买卖合同以无效为则，有效为例外。 就是开发商没有商品房预售许可证卖房，商品房买卖合同一般无效，但以下情况有效；

（1）：在一审法庭辨论终结前开发商取得商品房预售许可证的；

（2）：开发商已经完成工程竣工备案的；

（3）：开发商已经办理下了交易的整栋楼的大产权证的。

2：法律救济方案

第一：无效的法律救济方案

（1）：诉前查封交易房屋，可以轮侯查封，但要提供相应的担保，银行可以出保函；

（2）：到房屋所在地的基层法院起诉主张合同无效，退还已付购房款、赔偿利息损失、赔偿房屋升值损失。

第二：有效的法律救济方案

1）：主张继续履行合同，要房的法律救济方案

（1）：诉前查封交易房屋，可以轮侯查封，但要提供相应的担保，银行可以出保函；

（2）：到房屋所在地的基层法院起诉主张确认合同合法有效；

2）：主张解除合同，退房的法律救济方案

（1）：诉前查封交易房屋，可以轮侯查封，但要提供相应的担保，银行可以出保函；

（2）：到房屋所在地的基层法院起诉主张解除合同，退还已付购房款、赔偿利息损失、赔偿房屋升值损失。

三：胡文友律师法律建议

没有合法有效的商品房预售许可证的期房不要购买，切记！切记！有经济条件的建议请一个专业的房地产律师陪同买房，以便预防法律风险，事前预防好过事后救济。

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