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胡文友律师 胡文友律师职务:北京市盈科律师事务所专职律师;盈科北京房地产与建设工程法律事务部(二部)执行主任;海南大学中欧比较法研究中心研究员。个人荣誉:2021年度盈科律师事务所“优秀电视媒体传媒律师”称号;2021年度盈科律... 详细>>

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北京资深合伙人律师胡文友律师婚姻家事法律问题答疑解惑487:对涉借贷的房屋买卖交易中恶意串通的综合认定?

北京资深合伙人律师胡文友律师婚姻家事法律问题答疑解惑487:对涉借贷的房屋买卖交易中恶意串通的综合认定?
作者:胡文友律师 手机:15801392399,微信号:15801392399,网站:北京房地产精英律师网(网址:O网页链接),邮箱:308859481@qq.com。转载请注明作者、联系方式和网站,谢谢! 
一:2017年,司法部发出了关于公证执业“五不准”的通知,明确规定:不准办理涉及不动产处分的全项委托公证,办理涉及不动产处分的委托公证,应当告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,不得在公证书中设定委托不可撤销、委托人代为收取售房款等内容。该项通知对于遏制涉借贷房屋买卖交易中代理人与相对人恶意串通、低价售房损害委托人利益的行为有重要意义。近年来,此类诉讼处于多发状态,对于代理人与相对人恶意串通的认定和合同效力的判断,是其中的核心问题。
二:对涉借贷房屋买卖交易中代理人和买受人恶意串通的认定,也需从恶意和串通两个方面来进行。从恶意的角度来说,需代理人和买受人明知串通行为会造成损害被代理人利益的结果,主观上仍积极追求或放任这种结果的发生;从串通的角度来说,需代理人和买受人互相配合或共同实施了恶意串通损害被代理人利益的行为。恶意串通作为一种事实,需要由证据来证明。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第109条对恶意串通事实的证明适用了排除合理怀疑的证明标准,相比高度盖然性这是更高的证明标准。但由于恶意串通包含了复杂的精神活动,实践中当事人很难完成举证义务,若因此承担了败诉的不利后果,会使得法律关于恶意串通的规定因巨大的“证明障碍”而蜕化成“僵尸”条款。为克服这种弊端,司法实践对恶意串通进行审查时引入了推定的方法。如在认定是否构成恶意抵押时,如果债务人将全部财产为债权人之一设定事后的抵押,可以直接推定债务人与债权人之间存在恶意串通,不再需要证据证明。一般情况下,推定需要结合订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况,依社会一般情势、交易习惯或生活常理等经验法则进行。

  在涉借贷的房屋买卖合同中,恶意串通的代理人和买受人在交易过程中会有诸多反常行为,这些反常行为为推定恶意串通的成立提供了依据。一是合同内容反常。主要表现在价款过低、主要条款缺失。房屋买卖合同的成交价款往往与借贷的金额接近,并明显低于交易时房屋的市场价格;合同对于购房款支付、房屋过户、违约责任承担等重要条款往往没有具体约定,而对于不动产交易来说这些条款恰恰是不可缺少的关键条款。二是合同履行反常。主要表现在购房资金闭合空转、房屋过户迅速等方面。从资金流向来说,出借人转款给买受人,买受人付款给代理人,代理人收到款项后以还款名义将款项转给出借人,形成了闭合性的资金链条,购房款空转一圈后又回到出借人手中。实际上等于涉案房屋完成了所有权变更登记,但是没有任何人实际向买房人支付款项。从房屋过户来说,买受人支付首付款后,在双方对剩余款项的支付未作约定的情形下,代理人即将房屋过户至买受人名下,过户过程显得急迫而迅速。三是房屋的所有和占有分离的情况反常。主要表现在房屋所有权的变动和实际使用状况严重背离,房屋所有权虽经数次变更,但房屋却仍由原出卖人(借款人)实际控制,并未完成实际交付;而买房人在购房过程中并未现场勘查房屋,一般也怠于向原出卖人主张腾房。四是借款合同的履行反常。因借款合同和房屋买卖合同的牵连性,出借人往往兼具抵押权人和委托售房的代理人等多重身份(即便某些案件中出借人不是代理人,其也与代理人有着某种牵连关系),而借款人也会应出借人要求办理借款合同的强制执行公证,赋予借款合同以强制执行效力。但在借款人不能按期还款时,出借人往往不催告借款人还款或申请法院强制执行,而是直接出卖房屋以售房款来获偿。在出借人和代理人分离的情形下,代理人在出借人未催告还款亦未申请法院强制执行的情形下,迳行出售房屋并将售房款直接支付给出借人以替借款人“清偿”债务的做法也有悖于正常的商业习惯。综合上述房屋交易中的反常情形,法官可以形成对代理人和买受人恶意串通的内心确信。


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