北京资深合伙人律师胡文友律师婚姻家事法律问题答疑解惑488：涉借贷的房屋买卖交易中代理人与买受人恶意串通签订的合同无效？ 作者：未知     时间：2018-10-29    来源：互联网

北京资深合伙人律师胡文友律师婚姻家事法律问题答疑解惑488：涉借贷的房屋买卖交易中代理人与买受人恶意串通签订的合同无效？
作者：胡文友律师 手机：15801392399，微信号：15801392399，网站:北京房地产精英律师网(网址：O网页链接）,邮箱：308859481@qq.com。转载请注明作者、联系方式和网站，谢谢！　
一：2017年，司法部发出了关于公证执业“五不准”的通知，明确规定：不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，办理涉及不动产处分的委托公证，应当告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、委托人代为收取售房款等内容。该项通知对于遏制涉借贷房屋买卖交易中代理人与相对人恶意串通、低价售房损害委托人利益的行为有重要意义。近年来，此类诉讼处于多发状态，对于代理人与相对人恶意串通的认定和合同效力的判断，是其中的核心问题。
二：在认定代理人和买受人构成恶意串通的情形下，如何认定房屋买卖合同的效力既事关对法律条文的正确理解，更事关被代理人合法权益的保护。从《民法总则》的规定来看，该法用两个条文对恶意串通的效力与法律后果进行规定，第一百六十四条第二款规定，代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。仅从条文语义来看，该法并未对代理人和相对人恶意串通行为的法律效力做出明确规定。有观点认为，从体系解释上来看，《民法总则》第164条第2款和第154条之间构成特别法和一般法的关系，在特别法对法律行为效力未做规定的情形下，应适用一般法的规定，即认定恶意串通行为无效。同时，为损害本人利益，代理人与第三人恶意串通而为的代理行为，属于违反善良风俗的无效行为。另一种观点则认为，恶意串通代理行为构成无权代理，应赋予被代理人选择的自由，更有利于保护被代理人的利益，也更契合市场经济的发展要求。笔者同意第一种观点，虽然《民法总则》第164条第2款未对代理人和相对人恶意串通行为的效力直接作出评价，但这种串通的行为模式能够为该法第154条行为人与相对人恶意串通的范围所涵射，将恶意串通代理行为认定成无效行为具有体系和逻辑的自洽性。同时，代理制度的本质要求代理人诚实信用的履行代理职责，忠实维护被代理人的利益，而恶意串通的代理行为则背离了代理制度的宗旨，既是对代理权的滥用又违反了社会的善良风俗，应认定为无效。

　　在认定无效的情形下，该恶意串通行为究竟属于绝对无效行为还是相对无效行为，对于当事人的权益有着重要影响。对该问题的解决有赖于对《民法总则》第154条中“他人”的正确解读。有观点认为，该条的“他人”应只包括特定的第三人，不应包括不特定的第三人，故该恶意串通行为应为相对无效行为。另一种观点则认为，“他人”应区分为特定的第三人和不特定的第三人，若损害的是特定第三人的利益，则合同属于相对无效；若损害的是不特定第三人的利益，则实质上损害的是公共利益，应认定为绝对无效。笔者认为，虽然《民法总则》对154条中的“他人”未做明确规定，但结合《合同法》第52条来看，“损害社会公共利益”和“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同均无效，对于损害社会公共利益的行为并不要求“恶意串通”的条件，因此，将“他人”解读为特定的第三人在体系上更为协调。代理人和相对人恶意串通损害的也是特定的第三人即房屋所有权人的利益，在相对无效的模式下，仅利害关系人能够主张合同无效，在利害关系人不主张时，法院不能依职权认定合同无效。

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