北京资深合伙人律师胡文友律师婚姻家事法律问题答疑解惑489：涉借贷的房屋买卖交易纠纷中的诉讼参与人及其诉讼地位？ 作者：未知     时间：2018-10-29    来源：互联网

北京资深合伙人律师胡文友律师婚姻家事法律问题答疑解惑489：涉借贷的房屋买卖交易纠纷中的诉讼参与人及其诉讼地位？
作者：胡文友律师 手机：15801392399，微信号：15801392399，网站:北京房地产精英律师网(网址：O网页链接）,邮箱：308859481@qq.com。转载请注明作者、联系方式和网站，谢谢！　
一：2017年，司法部发出了关于公证执业“五不准”的通知，明确规定：不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，办理涉及不动产处分的委托公证，应当告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、委托人代为收取售房款等内容。该项通知对于遏制涉借贷房屋买卖交易中代理人与相对人恶意串通、低价售房损害委托人利益的行为有重要意义。近年来，此类诉讼处于多发状态，对于代理人与相对人恶意串通的认定和合同效力的判断，是其中的核心问题。
二：涉借贷的房屋买卖交易并不是一个孤立的行为，而是一个交易链条——从借款合同、抵押合同、委托合同到连环房屋买卖合同，各合同之间相互牵连，并试图通过各合同的履行来实现房屋产权的不可逆的单向流动和房屋价款的闭合循环。该链条式的行为往往涉及多个参与主体：借款人（出卖人、委托人）、出借人、代理人、买受人（转售人），实践中也存在出借人和代理人同一的情形，但典型或者说是复杂情形还是出借人与代理人相分离的情形。因这些相互牵连的合同引发的合同效力之诉主要有两种类型：一类是出卖人（借款人）起诉买受人与代理人，要求确认房屋买卖合同无效；一类是相关权利人（如房屋共有权人）起诉出卖人、代理人与买受人，要求确认房屋买卖合同无效。在这两类诉讼之中，诉讼参与人及其各自诉讼地位的确定是需要解决的问题。

　　在这两类诉讼中，房屋共有权人、出卖人、买受人当然可以成为诉讼主体。房屋共有权人并未作为合同主体参与到具体的合同关系中来，但房屋买卖合同若有效则有使房屋产权转移之虞从而对其权利构成实质性的影响，该合同的存在使房屋共有权人的权利或法律地位处于不安的状态，须通过法院的确认来解决这种不安状态，因此，房屋共有权人对确认合同无效之诉具有诉的利益，其作为原告主体适格。出卖人作为房屋买卖合同的一方主体，合同的效力关涉房屋权属的变化，其对确认无效之诉具有诉的利益自不待言，其既可以原告的身份提起确认之诉，也可以在房屋共有权人提起的确认之诉中作为被告参加诉讼。

　　实践中对代理人应否参加诉讼处理不一，一种做法是代理人不参加诉讼，另一种做法是代理人作为第三人参与诉讼。笔者认为，在确认合同无效纠纷中，若代理人未参加诉讼的，法院应追加其作为无独立请求权第三人参加诉讼。一方面，代理人全程“包办”房屋买卖合同的签订与履行，是整个买卖行为的亲历者和见证者，其参与诉讼对于查明案件事实意义重大；另一方面，确认合同效力之诉的处理结果与代理人具有法律上的利害关系。根据《民法总则》第一百六十四条的规定，代理人未忠实履行代理职责，造成被代理人损害的，应承担民事责任。且如果代理人和相对人恶意串通损害被代理人合法权益的，其还需与相对人承担连带责任。因此，若确认合同效力之诉中认定了代理人与相对人恶意串通的事实、合同被认定无效，则将导致被代理人向代理人另行提起求偿诉讼，代理人在后诉中有被追责的风险。同时，由于涉借贷的房屋买卖合同纠纷中涉及对恶意串通行为的认定，在诉讼中法院应要求代理人和相对人本人出庭，以便于查明隐藏在书面证据背后的事实，代理人或相对人故意躲避审判的应承担不利后果。

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