北京资深合伙人律师胡文友律师婚姻家事法律问题答疑解惑490：涉借贷的房屋买卖交易纠纷中房屋转售交易中的新买受人是否善意应综合认定？ 作者：未知     时间：2018-10-29    来源：互联网

北京资深合伙人律师胡文友律师婚姻家事法律问题答疑解惑490：涉借贷的房屋买卖交易纠纷中房屋转售交易中的新买受人是否善意应综合认定？
作者：胡文友律师 手机：15801392399，微信号：15801392399，网站:北京房地产精英律师网(网址：O网页链接）,邮箱：308859481@qq.com。转载请注明作者、联系方式和网站，谢谢！　
一：2017年，司法部发出了关于公证执业“五不准”的通知，明确规定：不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，办理涉及不动产处分的委托公证，应当告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、委托人代为收取售房款等内容。该项通知对于遏制涉借贷房屋买卖交易中代理人与相对人恶意串通、低价售房损害委托人利益的行为有重要意义。近年来，此类诉讼处于多发状态，对于代理人与相对人恶意串通的认定和合同效力的判断，是其中的核心问题。
二：代理人与买受人恶意串通签订房屋买卖合同后，买受人为规避风险往往会在房屋所有权变更登记至自己名下后，短期内再转售房屋并将房屋转移登记至新买受人名下。在这样连续的两次房屋买卖中，基于恶意串通的存在，出卖人（原房屋登记权利人）、买受人（转售人）和新买受人之间就产生了权利冲突。

　　（一）涉案房屋买卖合同无效将对转售合同的新买受人产生影响

　　从权利的外观看，新的买受人已成为房屋所有权人，但其该项权利能否受到法律保护，能否免于原所有权人对房屋的所有权追索则取决于其主观上是否“善意”。从交易链条来看，新买受人位于该系列连环买卖的终端，不论其对前手交易是否知悉，一旦代理人代原所有权人（借款人）与买受人签订的合同因恶意串通被认定无效，买受人对涉案房屋的再次出售即构成了无权处分，而新买受人能否受到善意取得制度的保护，其核心在于新买受人的交易行为是否构成物权法上的善意。

　　《物权法司法解释一》以一般概括加有限列举的方式对不动产受让人善意的认定进行了规定，既为交易主体确立了不动产交易中的明确的行为准则，也为诉讼中真实权利人指明了举证方向，还为裁判者的裁量提供了较为明确统一的判断标准。某种意义上说，《物权法》将不动产纳入善意取得制度的范畴本身即意味着我国并未完全确立不动产登记公信制度。不动产登记簿具有的仅是权利推定效力，虽然受让人只要信赖不动产登记簿记载的正确性并据此进行交易即可直接推定其为善意，但这种善意并非“绝对的”善意，原房屋登记权利人可以通过对积极事实的举证推翻受让人的“善意”，这种权利推定的制度设计也符合兼顾保护财产归属静的安全与保护市场交易动的安全的要求。

　　（二）需要综合判断新买受人是否善意以排除其与转售人之间的恶意串通

　　结合善意取得制度的立法本意、《物权法司法解释一》以及司法实践，对受让人的“善意”应综合认定。其基本的判断标准是受让人在受让不动产时，不知且非因重大过失不知转让人无处分权。对重大过失的认定宜采用主客观结合的方法，主要通过受让人的外在表现是否违反了某种行为标准来判断其是否具有过失，若行为人稍加注意即可以避免出现认识错误或发生损失，而其没有尽到此注意义务时，应认为存在重大过失。在我国已确立不动产登记制度且以不动产登记作为不动产物权公示的主要方式的情形下，不动产的权利障碍或瑕疵一般都会在不动产登记簿上进行记载且允许利害关系人进行查阅，而受让人在进行不动产这类重大交易时，亦负有全面了解房屋权属实际状况的合理注意与谨慎义务，若不动产登记簿明确记载有权利障碍或瑕疵的状况而受让人未进行查阅即可推定其具有重大过失。除此之外，对受让人善意的认定还应根据具体案件的情况，如受让人与转让人的关系、不动产的基本情况、交易价格、交易时的场所、所处的市场环境及相关交易信息以及占有和交付情况等具体认定。

　　对于转售合同中的买受人来说，受让人与转让人是否属于陌生人间的交易、受让人是否通过公开和正规的市场中介购买房屋、受让人在房屋交易方面的经验情况、受让人在交易过程中是否对房屋进行实际查看以及房屋的交易价格是否明显过低等因素都对认定受让人是否构成善意具有重大影响。需要注意的是，转售合同中新买受人的善意取得是以转售合同有效为前提的，若转售合同被认定无效或被撤销，则无善意取得制度适用的前提，自无必要再对买受人是否善意进行判断。因为，善意取得制度当中的转让合同本身必须满足“除无权处分外无其他瑕疵”的要求。从结果来说，如果转售合同中的新买受人构成善意取得，原房屋登记权利人则不能实现将涉案房屋转移登记回己方名下的目的，其已经不能够收回房屋的所有权。此时，其可以追究代理人和买受人的连带赔偿责任，损失范围可以包括房屋评估价和实际出售价格的差价。

三：司法部发出的关于公证执业“五不准”的通知，对于遏制涉借贷房屋买卖领域的恶意串通必将发挥一定的作用。但更重要的是每个公民都应当善待自己的权利，要谨慎作出对他人的概括性授权或者全权授权，避免将个人权利置于危险境地。

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