北京胡文友律师一日一法之126：购买的房屋被法院查封，满足哪些条件能得到优先保护？ 作者：未知     时间：2021-12-22    来源：互联网

  北京胡文友律师一日一法之126：购买的房屋被法院查封，满足哪些条件能得到优先保护？

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   购房置业、居有定所是人们的美好愿望，如果所购房屋因卖房人、开发商的原因被法院查封，或者投资购房或经营性购房被查封，购房人的权利能受到法律的优先保护吗？

  买了二手房还未过户，原房主就成了“老赖”，房屋被查封

  划重点：满足四个条件，得到优先保护！

  冯某于2018年3与霍某签订房屋买卖合同，以323万元的价格购买霍某名下一套房产。之后冯某按照合同约定，在2018年3月至10月期间共计支付给霍某313万元购房款，在此期间，冯某于2018年4月对房屋进行装修，同年7月搬至该房屋居住，但房屋却迟迟未过户到冯某名下。

 2019年，因卖房人霍某未偿还张某借款，法院将上述房屋作为 执行物，冯某提出了执行异议之诉，诉讼中，冯某将剩余房款10万元交至法院案款账户。 

    法院经审理认为：冯某提交的房屋买卖合同、转账记录、收条、证人证言、装修合同等证据，能够佐证涉案房屋被查封前，冯某已经与霍某签订了合法有效的书面买卖合同、支付了绝大部分价款并合法占有房屋的事实，而且房屋未能办理过户手续，并非由于冯某自身原因所致。鉴于冯某已将剩余房款交付法院案款账户，法院最终支持了冯某的诉讼请求，二审法院维持了原判。

   民法典规定，房屋经登记才发生物权变动的效力。即使购房人支付全部房产、实际占有房屋，如果没有变更登记到自己名下，房屋的所有权仍属于出卖人。一旦出卖人成为被执行人，该房屋将面临被执行的风险。

   正是考虑到现实中存在购房人已交付房款并实际占有使用了房屋，但并非由于自身原因未将房屋变更登记至其名下的情况，法律作出了优先保护购房人权利的规定，满足相应条件的情况下即可以排除金钱债权对所购房产的执行。由于冯某的情况符合法律规定能够排除执行的全部要件，故法院支持了其停止执行房屋的请求。冯某的权益也因此得到维护。

   律师提醒

   实际上，对于购房人所购房屋能够排除法院执行的情形，司法解释的规定较为严格，有其中一项不符合，购房人就可能面临房财两空的困境。因此，提醒广大购房者，购买二手房时务必做好以下工作：一是签合同前要核实房屋是否被查封；二是按合同约定履行付款义务；三是确保自身具备购房资质，不存在因自身原因不能办理过户登记的情况；四是尽早接收房屋并尽快完成过户。

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