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胡文友律师 胡文友律师职务:北京市盈科律师事务所专职律师;盈科北京房地产与建设工程法律事务部(二部)执行主任;海南大学中欧比较法研究中心研究员。个人荣誉:2021年度盈科律师事务所“优秀电视媒体传媒律师”称号;2021年度盈科律... 详细>>

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北京胡文友律师一日一法之127:开发商陷入经济纠纷,刚买的新房被查封?

   北京胡文友律师一日一法之127:开发商陷入经济纠纷,刚买的新房被查封

  北京胡文友主任律师法律咨询热线:   15801392399

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  划重点:非唯一居住用房,不能得到优先保护!

  吴某于7月与某房产公司签订购房合同,以136万元的总价购买了一套期房,并于当日支付首期购房款10万元,12月付清全部购房款。但房屋一直未交付。

  两年后,某房产公司因与某投资公司债务纠纷成为被执行人,法院查封了该房产公司名下包括吴某所购房屋在内的多套房屋。

  吴某提出执行异议被裁定驳回后提出执行异议之诉,将某房产公司与某投资公司作为被告诉至法院。法院经审查认为,吴某虽在房产查封之前已与某房产公司签订了合法有效的《商品房购房合同》,也按约定支付了房款,但其名下除了该套房屋之外,尚有其他用于居住的房屋,最终依法驳回了吴某的诉讼请求。

  对房屋消费者物权期待权的保护,也叫弱者保护,是基于对消费者生存权这一更高价值的维护,赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。由于该规定是为保护消费者的居住权而设置,因此要求消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要,而非用于作为写字楼、门面房等经营,否则购房人将不会被认定为消费者。同时,还要求消费者名下无其他用于居住的房屋,即买受人在相应区域内无其他能够用于居住的房屋。

  案例中吴某虽满足了查封前签订合同及支付相应房款的要求,但正是因为名下尚有其他用于居住的房屋,法院最终没有支持吴某的诉求。

  律师提醒

  从开发商处购房,一旦开发商因纠纷造成房产被执行,购房人要想保住所购房产,必须同时满足法律规定的要件。因此,购房人在签订合同时要重点审查:开发商是否有预售许可证,没有预售许可证出售房屋,商品房合同存在无效的风险。购房人选择开发商时尽可能地对开发商的商业信誉、资产情况进行了解和判断,避免后续合同无法履行的风险。

  需要注意的是,如果是投资购房或经营性购房,在房屋被查封时,购房人对房屋的物权期待权将不受到法律的优先保护。一旦产生损失,购房人也只能根据合同的约定并结合合同效力的情况要求开发商承担缔约过失责任或违约责任。



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