房地产市场热度不减 “三个火枪手”推高房价 作者：未知     时间：2017-10-11    来源：半月谈

7.5%，这是国家发改委最近公布的7月份全国70个大中城市房价增幅。巍巍房价，高处不胜寒。8月份的全国城市住房工作会议，就是要落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发24号文），明确把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，把住房保障工作作为政府公共服务的一项重要职责。人们注意到，国家“住房新政”的出台，适逢房地产价格进入新一轮上升通道。步步升高的房价背后有哪些因素？我们该如何理性看待当前的房地产市场？

房价普涨四大动向

5.4%、6.4%、7.1%、7.5%……当这些数据排列在一起时，人们就会强烈地感到房价攀升之速。对比分析今年前7个月数据发现，当前房价运行中的新动向凸现：

———全国房价在大幅普涨，行情逐月走高。1至4月，房价还在5%至6%之间徘徊，进入5月，升到6%以上，到了6月更是突破7%的新关口。大多数民众所必需消费的普通住房，售价涨势更为惊人。5月份同比大涨7.2%，环比高涨0.9%；6月份同比涨7.7%，环比涨1.0%；7月份同比涨8.1%，环比涨1.4%.

———中西部“狂飙突进”，调控压力陡增。此前房价温和的中西部地区现在加速“补涨”，多个城市甚至领涨全国。像广西北海这样的城市，在今年前7个月中，竟有5个月领涨全国。而在6月新建商品住房售价环比涨幅较高的城市中，中西部占了3个。这预示着，房价上涨不再是东部沿海城市的局部现象，而是进一步向中西部城市扩散。

———东部房价强烈弹升，调控效果遭蚕食。6月份，位居长三角地区的南京、宁波、杭州房屋销售价同比上涨11.3%、8.5%、6.9%.在上海、杭州、南京，排队买房的“抢购”景象在沉寂了一段时间后，眼下又开始重现。深圳则是东部城市房价反弹的一个缩影：连续17个月同比涨幅超过10%，6月份达15.9%.

———行情淡季不淡，楼市的季节性规律被颠覆。六、七月份历来是楼市的销售淡季，眼下却反季节升温。全国新房价格涨幅6月份反比5月份高出0.8个百分点，7月份比6月份高出0.7个百分点。70个大中城市中，7月份涨幅超过12%的城市就有7个。

可以说，无论是整体还是局部、是补涨还是反弹，全国房价已进入新一轮上行通道。

“三个火枪手”推高房价

究竟是什么原因导致这一轮房价快速上升？我们可以从供求关系、成本构成、交易秩序三方面去求解。

首要原因当属有效供给不足，新建商品住宅供需缺口较大。住房需求旺盛客观存在，使得建房的速度总难追上售房的步伐，供不应求的情况各方“分析”了多年，依然未能根本改观。上半年，房屋竣工面积1.5亿平方米，增长11.1%，而商品房销售面积达2.8亿平方米，增长21.5%.

除绝对供给不足外，还存在有效供给失衡的问题。上海楼市的重新“发烧”正是缘于内外环区域新房供应不足，优质楼盘时常出现排队抢房现象，疯狂的涨价行为也主要出现在这一区域。可见，有效房源供给不足同样会带动整体房价上涨。

地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力之一。长三角一些城市，近来住宅楼地价频频越过万元/平方米大关。“羊毛出在羊身上”，尽管房价取决于供求，但土地成本最终会打入房价，高地价客观上推高房价毋庸置疑。

“炒风”乘势而起，非正常因素也在助推房价节节升高。一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；或者已开盘，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。这进一步烘托、放大了供求紧张关系，为房价上涨火上浇油。

除开发商、二手房中介之外，投机者在这一轮房价抬升中也扮演了重要角色。投机者主要是利用信贷杠杆“四两拨千斤”，两到三成的首付是自己的，七八成的房款都是银行的。买进的房子就是为了待价而沽，一般持房时间不会超过一两年。银河证券首席经济学家左小蕾指出，在银行信贷支持下，用前期的房产循环抵押贷款的方式，使这种无限需求得到低成本投资，从而将房价越推越高。

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