原告杨婕与被告董玉柱房屋买卖合同纠纷一案 作者：未知     时间：2019-04-11    来源：互联网

北京市延庆区人民法院

民事判决书

                     （2018）京0119民初7225号

原告：杨婕，女，1975年2月22日出生，住北京市延庆区。

被告：董玉柱，男，1965年8月19日出生，住北京市延庆区。

原告杨婕与被告董玉柱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。杨婕，董玉柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

杨婕向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认位于北京市延庆区××小区××号楼××室房屋归杨婕所有；2、判令董玉柱立即办理房产证并协助杨婕办理产权证过户手续。事实和理由如下：2017年9月8日，杨婕与董玉柱签订了《房屋买卖合同》，董玉柱将其单独所有的位于北京市延庆区××小区××号楼××室（房屋面积75平方米）的小户型住房卖给杨婕，双方约定房屋价格为2 000 000元人民币。合同签订后，杨婕依约将2 000 000元房款支付给董玉柱，董玉柱收到房款后将房屋交付给杨婕。因涉案房屋为拆迁安置房，签订房屋买卖合同时董玉柱正在办理产权证，董玉柱承诺尽快办理产权证并于办理产权证后3日内协助杨婕办理过户手续。但时至今日，距离签订房屋买卖合同已过数月，董玉柱拒绝办理房产证，以致涉案房屋无法过户到杨婕名下。杨婕认为，董玉柱的行为已经构成违约，故向法院起诉，请求法院在查明事实的基础上依法判决，支持其诉讼请求。 

董玉柱辩称，本案涉案房屋并没有卖给杨婕，董玉柱跟杨婕老公的公司借钱，房屋是抵押给杨婕的，当时之所以签订房屋买卖协议是因为董玉柱借款的数额达到50万元了，在杨婕的要求下才签订的。 

本院经审理认定的事实如下：2017年9月8日，杨婕与董玉柱签订了《房屋买卖合同》，约定董玉柱将位于北京市延庆区××小区××号楼××单元××号房屋卖给杨婕。该房屋系登记在董玉柱名下的定向回迁安置房。

《房屋买卖合同》第三条约定，房屋价款为2 000 000元，买受人需一次性向出卖人付清全部购房款。第五条约定，出卖人应当在2017年9月25日前将房屋交付给买受人。第九条第（二）项约定，买受人未能在2017年9月15日前取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人可以选择退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照2%的利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。

董玉柱于《房屋买卖合同》签订的当天出具了说明一份，载明涉案房屋为董玉柱单独所有的拆迁安置房，《房屋买卖合同》签订时涉案房屋正在办理产权证，董玉柱保证在产权证办理后3日内协助杨婕办理房屋产权证过户手续。该份说明上有董玉柱的签字并加印指纹，时间为2017年9月8日。

2017年9月11日，杨婕通过银行转账方式将2 000 000元购房款一次性支付给董玉柱，董玉柱为杨婕出具了收条一张，载明：今收到杨婕交来的购房款2 000 000元整，房屋坐落于北京市延庆区××镇××小区××号楼××室，特立此据为凭。收款人处有董玉柱的签字并加印指纹，时间为2017年9月11日。另，董玉柱在收到全部购房款的当天又将大部分购房款从其银行卡中转出。之后，董玉柱未履行尽快办理涉案房屋产权证并协助杨婕办理产权过户手续的合同义务。故杨婕诉至本院，请求依法判决。

本案庭审过程中，杨婕向本院提交了如下证据：1、房屋买卖合同一份、定向安置确认单一份、说明一份，以上证据共同证明杨婕与董玉柱之间存在房屋买卖合同关系，涉案房屋的产权登记人为董玉柱，董玉柱在签订房屋买卖合同之际承诺尽快办理房屋产权证，并于办好产权证后3日内协助杨婕办理产权过户手续；2、转账凭证一份、收条一份，以上证据共同证明杨婕按照买卖合同的约定将房款支付给了董玉柱，董玉柱出具了收条，证明其已经收到了杨婕交纳的本案涉诉楼房的房款。

董玉柱对杨婕提交的上述证据的质证意见如下：1、对房屋买卖合同不认可，称该份合同系董玉柱向杨婕借钱的时候，在杨婕的要求下签订的，董玉柱没有卖房的意思；对定向安置确认单认可；对说明不认可，并称杨婕并没有借给董玉柱200万元，故不认可该说明；2、对转账凭证真实性认可，称当时杨婕通过银行转账方式将购房款打到了董玉柱的银行卡上，但是之后杨婕又将钱转走了；对收条的真实性不认可，对签字亦不予认可。

董玉柱在庭审中向本院提交了银行交易明细一份，证明董玉柱没有收到杨婕支付的200万元款项（购房款），房屋买卖协议系假协议。经质证，杨婕对银行交易明细系复印件的真实性不认可，只称因为系复印件，无其他质证意见。

本案在审理过程中，为查明案情的需要，本院依职权到中国农业银行股份有限公司北京延庆南菜园支行进行了调查。经上述机构相关工作人员答复得知，杨婕与董玉柱转账当日的视频监控已经被覆盖（超过最长保存期限），转账当日相关情况以及账户控制事宜已经无从查询；董玉柱或杨婕在转账当日未发生肢体冲突，且双方均未就转账事宜向有关部门报警。

另，经本院向杨婕前夫王某1调查核实可知，王某1与杨婕已于2015年协议离婚，王某1本人与董玉柱之间不存在任何借贷关系，董玉柱与北京阳光绿源种植有限公司（法定代表人为王某1）之间已不存在借贷关系。另外，杨婕与董玉柱签订房屋买卖合同之后，董玉柱一直不配合过户，现本案涉诉房屋仍未办理正式产权证书；关于转账一事，王某1表示不清楚；并称董玉柱平日嗜好赌博，经常向他人借款，董玉柱迄今未婚，亦没有子女，其已经与父母分家另过；现本案涉诉房屋已经由杨婕对外出租。

此外，经本院向案外人李臣询问得知，董玉柱近年来向他人借款较多。董玉柱之前分两次向李臣借款共计25万元，在杨婕向其支付本案涉诉房屋的购房款200万元后，董玉柱将其中的178万元转入了李臣账户中，当时称由李臣先行代为保管，需要的时候再向李臣要该笔款项。后来董玉柱又从李臣处通过银行转账方式拿走50万元，由于董玉柱的债权人索要欠款的缘故，董玉柱因无力支付，已经从经常居住地搬走，迄今下落不明。后经本院核实，中国农业银行北京延庆南菜园支行出具的银行流水回单显示2017年7月20日李臣向董玉柱打款5万元、2017年8月28日李臣向董玉柱打款20万元、2017年11月6日李臣向董玉柱打款50万元，上述转账记录与李臣陈述能相互印证。

庭审过程中，因双方当事人对房屋买卖合同的效力问题争议较大，故未能协商解决。

上述事实，还有双方当事人的当庭陈述、开庭笔录在案佐证。

本院认为，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。另外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。

具体到本案而言，杨婕与董玉柱于2017年9月8日签订的《房屋买卖合同》的内容不违反法律的强制性或禁止性规定，董玉柱在庭审过程中提出其并没有卖房的意思，只是在向杨婕借款的过程中在杨婕的要求下签订了该份《房屋买卖合同》，但未提供相关证据证明其在签订《房屋买卖合同》的过程中存在重大误解或被欺诈、被胁迫等法定情形或者双方签订的《房屋买卖合同》存在显失公平之情形；且在被调查银行机构即中国农业银行北京延庆南菜园支行对转账当日视频监控已经不复留存的情形下，通过调查核实得知的情况，董玉柱当日并未向相关部门报警，且转账当日未发生肢体冲突，故本院有理由认定转账手续以及流程合法有效。

同时，在本案庭审过程中，董玉柱未向本院提交其与杨婕之间存在明确的借款合同关系的相关证据，也未在诉讼中提出《房屋买卖合同》系为双方之间的借款合同提供担保的抗辩意见及相关证据，故本院唯有以双方当事人在诉讼过程中提供的现有证据为依托进行认定，综合诉讼双方庭审中举证质证以及法庭陈述和辩论，本院以查明的事实为依据，以我国现行法律、行政法规和司法解释为准绳，认定《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，杨婕、董玉柱均应依约履行各自的合同义务。

通过庭审查明的情况看，杨婕将200万元购房款转到董玉柱名下的银行卡后，董玉柱又于当日将约178万元转给了李臣，董玉柱以此作为抗辩事由并声称杨婕未向其支付购房款。对此，本院认为，杨婕将200万元款项以银行转账的方式转到董玉柱名下的银行卡中这一事实有证据加以证实，且结合杨婕提供的相关材料足以认定其是在履行《房屋买卖合同》中约定的付款义务，故本院认定杨婕已经完成了交付购房款的合同义务，至于董玉柱如何处分该笔购房款，与杨婕没有任何关联性，故董玉柱的该项抗辩意见本院不予采纳。

庭审中董玉柱又称李臣系杨婕老公经营的公司的职工，因董玉柱向李臣借钱，故才将本案涉诉购房款的大部分转给了李臣，但董玉柱未能提供相应证据对其上述主张予以证实，亦未向本院提供董玉柱在收到涉诉楼房购房款后又将该款项转出这一过程中存在重大误解或者遭受欺诈、胁迫等法定情形的相关证据。故从目前的证据显示，杨婕已经按照合同约定履行了支付购房款的合同义务，而董玉柱作为具有完全民事行为能力的成年人，在收到该笔购房款后将其中的178万元转给李臣的行为应视为其自行处分名下财产的民事法律行为，这一行为与杨婕之间不具有法律上的关联性。

董玉柱在庭审中对其于2017年9月11日为杨婕出具的收款条上的签字不认可，但未向本院提出笔迹鉴定申请，也未能提供其他反证对上述证据显示的签名以及收款条证明的事实予以推翻，故依照“谁主张、谁举证”这一民事诉讼基本原则，因董玉柱未能提交反证证实其主张，故其应当承担举证不能的不利法律后果。

另，通过庭审查明的事实，可知董玉柱与案外人李臣之间的经济往来和款项汇入、汇出问题，实属上述二人之间的民间借贷范畴，与本案诉争的杨婕要求董玉柱支付购房款事宜没有前因后果和逻辑关系；且庭审中杨婕、案外人李臣、案外人王某1均未证实上述购房款与董玉柱和李臣之间经济往来具有关联性；而作为抗辩一方的董玉柱，亦未能出示有力证据证实其抗辩理由所依据的事实之存在，故本院对董玉柱的抗辩意见不予采信。

综上所述，杨婕与董玉柱签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，属有效合同，在买受人杨婕已经将涉诉楼房购房款支付给董玉柱的情形下，作为出卖方的董玉柱理应按照合同约定及时办理涉案房屋的产权证并协助杨婕办理房屋产权过户手续。结合董玉柱于《房屋买卖合同》签订当日出具的《说明》中的承诺，董玉柱应在涉案房屋产权证办理后3日内协助杨婕办理产权过户手续，故本案中杨婕起诉要求董玉柱及时办理涉诉房屋的房产证并协助杨婕办理产权过户手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。

另，本院需要说明的是，庭审中杨婕提出的请求确认涉案房屋归杨婕所有的诉讼请求，因该项请求在性质上属于物权确认范畴，鉴于本案案由系房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》中有关条款之规定，债权请求权和物权请求权不能在同一案中主张，物权归属并非本案房屋买卖合同纠纷项下所应审理的范畴，故杨婕提出的该项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条；《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、董玉柱于本判决生效后15日内办理位于北京市延庆区××镇××小区××号楼××室的房屋产权证，并在董玉柱取得上述房屋产权证后3日内协助杨婕办理产权过户手续。

二、驳回杨婕的其他诉讼请求。

案件受理费22 800元，由杨婕负担70元（已交纳），由董玉柱负担22 730元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审  判  长   王得存

人民陪审员   耿万利                   

人民陪审员   白书霞                   

二〇一九年三月十一日

法 官 助 理   王竟百

书  记   员   池水源

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