原告王怀宠、郑长锁与被告肖世博、徐志广、第三人深圳平安投资担保有限公司、深圳平安普惠小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷一案 作者：未知     时间：2019-04-11    来源：互联网

北京市石景山区人民法院

民事判决书

（2017）京0107民初20506号

原告：王怀宠，男，汉族，1959年3月13日出生，住北京市延庆县。

原告：郑长锁，女，汉族，1961年2月17日出生，住北京市延庆县。

被告：肖世博，男，汉族，1996年8月8日出生, 住北京市石景山区。

被告:徐志广，男，汉族，1986年9月25日出生，住辽宁省朝阳县。

第三人：深圳平安投资担保有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道与泰然九路交界东南金润大厦17C。

法定代表人：兰妍，执行董事。

第三人：深圳平安普惠小额贷款有限公司，住所地深圳市福田区福田街道岗厦社区福华路355号。

法定代表人：秦福荣，执行董事。

原告王怀宠、郑长锁与被告肖世博、徐志广、第三人深圳平安投资担保有限公司、深圳平安普惠小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王怀宠、郑长锁被告徐志广的委托代理人夏翔到庭参加诉讼。被告肖世博、第三人平安担保公司、普惠小贷公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告王怀宠、郑长锁向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告徐志广以原告名义与被告肖世博于2014年11月12日签订的关于北京市石景山区XXX《存量房屋买卖合同》无效；2.请求判令被告肖世博将北京市石景山区XXX的房屋权属恢复登记至原告名下；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月，原告因经营需要，拟向北京中圣明达投资担保有限公司借款，北京中圣明达投资担保有限公司介绍本案第三人深圳市信安小额贷款有限责任公司（现更名为：深圳平安普惠小额贷款有限公司，以下简称：普惠小贷公司）借款，但普惠小贷公司提出向原告提供借款的前提为：1、原告须委托平安担保公司为其借款提供担保；2、原告须向平安担保公司提供房产抵押作为反担保；3、原告需要向第三人指定的人出具必要的《委托书》。2014年3月28日，普惠小贷公司及平安担保公司要求原告王怀宠、郑长锁向被告徐志广出具了一份经公证的《委托书》，委托徐志广自2014年7月27日起代为办理登记在王怀宠名下位于北京市石景山区XXX房屋的贷款、抵押、出售等相关事宜。2014年3月31日，原告王怀宠与普惠小贷公司签订《借款合同》，约定借款本金300万元，年利率7.7%，借款期限为2014年3月31日到2014年7月10日。同日，王怀宠应普惠小贷公司的要求与平安担保有限公司签订《委托担保合同》。平安担保公司为王怀宠与普惠小贷公司的借款提供保证担保，初始担保费用为借款本金的3%（年化）。即23500元。同时，王怀宠按照平安担保公司的要求为该担保提供反担保，将位于北京市石景山区XXX（房地产权证编号为X京房权证石字第XXXX号）的房产抵押给平安担保公司。双方当天签订《抵押合同》并办理抵押登记。原告近日得知，自己用于向平安担保公司提供抵押反担保的北京市石景山区XXX的房产，已被徐志广于2014年11月12日以208万的价格出卖给了被告肖世博并办理过户登记。原告认为，其将涉案房产抵押给平安担保公司的目的仅限于为平安投资担保公司对原告的借款的承担保证责任担保之用，向徐志广出具的《委托书》是应普惠小贷公司及平安投资担保公司的要求而办理的担保相关手续，并无委托徐志广出售涉案房产所有权的真实意思。然而，徐志广在未经原告同意，未与原告协议一致的情况下，擅自将原告近200平米的房产以明显低于该房产当时市场价格出售给被告肖世博。二被告恶意串通，损害原告合法权益，双方签订的《存量房屋买卖合同》当属无效。现原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。

被告徐志广答辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：1、原告要求确认合同无效，不符合合同法52条规定的情形，没有相应的法律依据。原告当时向惠普小贷公司借款300万，担保公司为平安担保公司。合同约定逾期不还款，深圳平安要承担相应的担保责任。原告为了给予担保人保障，同意到期不能归还用房屋偿还债的。原告在借款到期后没有偿还借款，平安担保公司代为偿还了借款。2014年11月12日，徐志广根据公证书和承诺书，偿还了平安担保公司的罚息，违约金和利息。2、本案中房屋买卖是由中介公司居间成交，徐志广和肖世博不认识，不存在恶意串通，成交价格也是符合行情，成交价格不是208万，实际成交价格360万，个税33.8万。因房屋不满5万还交了营业税15.3万，城市建设税等总税额51万，还剩309万，偿还了本金300万，偿还了逾期利息。当时出售的房款还不足以偿还当时的罚息和违约金。徐志广没有获得任何不当利益。3、徐志广认为，本案中订立的合同是有法律约束力的。原告夫妻二人办理委托公证书，委托书和同意处置房屋承诺书。徐光志出售房屋没有超过授权委托书的授权。房屋交易由中介机构交易促成，委托书没有对房屋价格作出限制性授权。综上，徐志广没有超越委托权限和获利，是没有过错的。4、原告的诉讼请求超过了诉讼时效，房屋借款发生在2014年，卖房也发生在2014年。原告向担保公司借款300万，从未偿还，不可能借款人和担保人不向原告催债。当时，出售房屋的时候是知会过原告的，原告现在说近日才知道的，是与社会交易习惯不符的。请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告肖世博、第三人平安担保公司、普惠小贷公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。

经审理查明，位于北京市石景山区XXX房屋（以下简称：XXX号房屋）原登记在王怀宠名下。王怀宠与郑长锁系夫妻。

2014年3月17日，王怀宠、郑长锁向平安担保公司出具《同意处置房屋承诺书》。该承诺书载明：王怀宠系XXX号房屋的所有权人。现承诺：本人及本人抚养、赡养的家属，拥有生活必需的其他居住房屋，本次借款所抵押的房屋可用于处置偿债；在贵公司及其他权利人实现抵押权时，本人将予以积极配合并无条件腾空、搬离此房屋。本人愿意承担因违反本承诺所造成的一切责任或损失。

2014年3月28日，王怀宠、郑长锁向徐志广出具《委托书》。该委托书载明：委托人王怀宠与郑长锁系夫妻，登记在王怀宠名下有XXX号房屋。我们同意出售上述房产。我们因故不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理此房产产权转移的相关手续，故委托徐志广为我们的代理人，全权代表我们办理如下事宜：1、前往房产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房产权利等情形；在符合依法出售的前提下，到房屋管理部门办理该房产的买卖交易手续以及房产权转移、过户的有关事宜，代为办理与出售此房相关的税务手续、代理进行物业交割、验收手续；协助买方以买方的名义办理贷款、抵押的相关手续，办理银行资金监管的相关手续，代为签署银行贷款的相关手续，在《售房人银行开户情况说明》及划转协议签字，确定交易价格、代为收取房款及到银行办理售房款的提款手续，办理该房屋退回保险费用的相关手续等。2、如购房人采用住房公积金贷款方式购房，则代我在北京住房公积金管理中心签订《划转协议》或者《证明书》、《存量房屋买卖合同》或《买卖协议》、《首付款收据》、《存量房交易结算资金划转协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《委托贷款服务合同》等。受托人在其权限范围内所签署的一切文件，我们均予以承认。委托期限：自2014年7月27日起至上述委托事宜办理完毕为止。

同日，王怀宠、郑长锁在北京市方正公证处就上述委托书进行了公证。

2014年10月21日，徐志广作为王怀宠的委托代理人与肖世博签订房屋买卖合同及居间服务合同。房屋买卖合同约定，出卖的房屋为XXX号房屋。该房屋设立抵押。出卖人应于2014年10月25日前办理抵押注销手续。房款为360万元。定金为20万元。肖万刚、肖世博在买受人处签字。居间人为北京鼎城安家房地产经纪有限公司。合同签订后，肖万刚向徐志广支付了10万元定金。

2014年10月22日，肖万刚代肖世博支付定金10万元。

2014年11月3日，肖世博以王晓云的名义向徐志广支付购房款125万元。肖万刚代肖世博支付购房款5万元。

2014年11月12日，徐志广作为王怀宠的委托代理人与肖世博签订《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及存量房自有交易资金划转协议。《存量房屋买卖合同》载明:出卖人为王怀宠，买受人肖世博。肖世博的代理人为夏春杰。出卖人所出售的房屋为XXX号房屋。该房屋的成交价为208万元。

2014年11月28日，肖世博向石景山区住房和城乡建设委员会存入监管资金208万元。肖世博还向徐志广另行支付2万元的水电押金。

2014年12月5日，XXX号房屋过户至肖世博名下。

另查明， 2014年3月31日，王怀宠通过北京中圣明达投资担保有限公司与深圳市信安小贷有限责任公司（后更名为普惠小贷公司）签订《借款合同》。该合同约定，借款本金300万，借款期限为2014年3月31日至2014年7月10日。年利率为7.7%。本合同项下借款由保证人根据其与出借人签订的《保证合同》，在其担保范围内承担连带保证责任。保证人的担保范围为借款人在本合同项下应向出借人支付的借款本金、利息、罚息、违约金、实现债权的费用等。

同日，王怀宠（甲方）与平安担保公司（乙方）签订《委托担保合同》、《抵押合同》。《委托担保合同》约定，甲方委托乙方为其与普惠小贷公司签订的借款的履行提供连带责任保证担保。保证期间为两年。甲方将其所有的XXX号房屋抵押给乙方。甲方出售、赠与、出租、出借、转移、抵押、质押或以其他方式处分全部或大部分资产或重要资产任一事项时，应当至少提前三十天书面通知乙方，并在提供乙方认可的债务清偿方案及反担保前不能采取任何行动。

《抵押合同》载明：甲方以502号房产设定抵押为乙方提供连带责任保证担保提供反担保。

2014年8月13日，徐志广为王怀宠偿还了300万元贷款利息。2014年8月29日，徐志广为王怀宠偿还了300万元贷款本金。

经询问，徐志广认可是北京中圣明达投资担保有限公司的员工。

诉讼中，肖万刚到庭陈述，XXX号房屋是通过中介购买。实际购房人为肖万刚之子肖世博,肖万刚系肖世博的代理人。购房前，肖万刚、肖世博不认识徐志广。由中介带着看房。房屋原为毛坯房，大开间。

庭审中，原告申请对XXX号房屋价值进行鉴定，并提供当年链家房地产公司二手房出售报价截图。

上述事实，有当事人陈述、《同意处置房屋承诺书》、《委托书》、《公证书》、《借款合同》等证据在案佐证。

本院认为，公民的合法权益应当受到法律保护。关于二原告提出，请求确认被告徐志广以原告名义与被告肖世博于2014年11月12日签订的关于北京市石景山区XXX《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求。经查，第一，二原告系XXX号房屋的所有权人。根据委托书及公证书，二原告明确表示“我们同意出售上述房产。我们因故不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理此房产产权转移的相关手续，故委托徐志广为我们的代理人，全权代表我们办理房屋买卖及过户等事宜”。因此，徐志广是二原告出售XXX号房屋的委托代理人，其与肖世博签订房屋买卖合同及办理过户手续均基于二原告的委托。第二，根据我国法律，代理人依据被代理人的委托，以被代理人的名义实施的民事法律行为，其效力直接归于被代理人。徐志广作为代理人签订的买卖合同的效力应直接归于二原告。在徐志广作为代理人与肖世博签订的2014年11月12日《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）中不存在《合同法》第五十二条的规定，二原告应当按照合同履行其权利义务。第三，关于二原告提出，徐志广以208万价格出售XXX号房屋，价格明显低于市场价。故徐志广与肖世博系恶意串通的意见。对此，徐志广答辩称房屋实际售价为360万元，并提供了证据证实。综合考量XXX号房屋的实际情况及当年的房屋交易价格，XXX号房屋当年的出售价格，并不明显偏低。故不能认定徐志广与肖世博系恶意串通。本院对二原告的该诉求不予支持。

关于二原告提出，请求判令被告肖世博将北京市石景山区XXX的房屋权属恢复登记至原告名下的诉讼请求。二原告的该诉求无法律和事实依据，本院不予支持。

关于二原告提出对XXX号房屋价值进行鉴定的申请。鉴于原告已经提供当年链家房地产公司二手房出售报价截图，经本院咨询后，认为XXX号房屋的售房价并不明显偏低，故本院不同意二原告的鉴定申请。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

驳回王怀宠、郑长锁的诉讼请求。

案件受理费23440元，由王怀宠、郑长锁负担（已交纳 11720 元，余款于本判决生效后七日内交纳）；

公告费由王怀宠、郑长锁负担；

保全费5000元，由王怀宠、郑长锁负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。

审　　判　　长　　　沈　霞
人 民 陪 审 员　　　杨尚云
人 民 陪 审 员　　　董德虎

二〇一八年十二月二十六日

法　官　助　理　　　孙紫淇
书　　记　　员　　　陈　瑶

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