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胡文友律师 胡文友律师职务:北京市盈科律师事务所专职律师;盈科北京房地产与建设工程法律事务部(二部)执行主任;海南大学中欧比较法研究中心研究员。个人荣誉:2021年度盈科律师事务所“优秀电视媒体传媒律师”称号;2021年度盈科律... 详细>>

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二房东拖欠租金致使合同解除,次承租人可以要求赔付违约金吗?


二房东拖欠租金致使合同解除,次承租人可以要求赔付违约金吗?

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2021-11-25 08:49:40 | 来源:北京房山法院 | 作者:窦振京

 

 

  案情简介

 

  20155月,甲公司与张某签订房屋租赁合同。甲公司将位于某市场的门面房租赁给张某使用,双方对租金、租赁期限、付款方式都作出了明确约定。

 

  201711月,张某将部分门面房租赁给王某,张某与王某就门面房租金、租期及付款方式等也作出明确约定。

 

  因张某未能及时足额向甲公司交纳租金,甲公司将张某诉至法院。经法院审理,判决解除甲公司与张某签订的租赁合同,同时判决张某将涉案门面场地返还给甲公司。

 

  后因甲公司申请法院强制执行,王某主动腾退了他从张某处租赁的涉案门面房。

 

  王某认为,他与张某签订的租赁合同尚未到期,且王某按时支付了租金,现因张某没有按期交纳租金导致自己无法继续使用承租的门面房,故诉至法院要求张某返还租金、赔偿违约金和装修损失等各项共计150余万元。

 

  最终,法院判决张某赔偿王某租金、违约金及装修损失共计21万元。

 

  法官讲法

 

  《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

 

  第七百二十三条规定,因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

 

  第五百七十七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

 

  如果发生次承租人违约的情形,承租人可要求次承租人以支付违约金的方式承担违约责任,与此同时,承租人也应当承担权利瑕疵担保责任。

 

  故,次承租人在承租人未能保证租赁物符合约定用途的情况下,次承租人可请求减少租金或者不支付租金。

 

  司法实践中,经常存在“转租”“二房东”等情况。此时,承租人将租赁物转租给他人,就承担了法律规定的出租人义务,即也应当保持租赁物符合约定使用用途。若承租人未能履行该法定义务,则认定为违约,故次承租人可据此要求承租人承担违约责任。

 

  本案中,张某将从甲公司承租的部分门面房转租给王某经营,甲公司对此事知晓并未持异议。张某与王某签订租赁合同是双方真实意思表示,而内容不违反法律、行政法规强制性规定,应属有效。

 

  因张某与甲公司签订的租赁合同被判决解除,王某没有继续占有涉案门面的依据,故张某作为出租人已不能保证王某合理使用租赁房屋,二人签订的租赁合同已不能继续履行。故张某应将多收取的租金退还给王某,同时应赔付王某违约金。

 

  对于王某主张的装修残值损失,张某应予赔偿。装修残值损失数额,法院结合租赁期限、房屋装修情况、未履行期限酌情予以确定。

 



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