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北京资深房地产律师胡文友律师二手房买卖疑难复杂问题解答1000问之64: 北京二手房买卖中,涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则?

北京资深房地产律师胡文友律师二手房买卖疑难复杂问题解答1000问之64北京二手房买卖中,涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则?

作者:胡文友律师,手机:15801392399,转载请注明作者,谢谢!

一:涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则

处理此类案件应坚持以下原则:

第一,要尊重历史,照顾现实。

农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的,相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因,而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景,要考虑到目前城乡界限仍未完全打破,农村集体经济组织仍有一定的封闭性,农村土地属于集体所有,目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性,并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。

第二,要注重判决的法律效果和社会效果。

判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。

第三,要综合权衡买卖双方的利益。

首先,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;再次,判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间,避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。

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