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胡文友律师 胡文友律师北京市盈科律师事务所合伙人专职律师盈科北京房产交易法律事务部副主任全国律师协会会员北京律师协会会员中国政法大学硕士胡文友律师,专家型律师,在十余载律师生涯中,大量接触和涉猎民商事、刑事、行政、公司、金融、建... 详细>>

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房屋产权

未取得产权证的房屋可以买卖吗

  核心内容:未取得产权证的房屋能否买卖?根据法律法规的规定,结合目前司法实践,就商品房而言,没有取得房屋产权证并不影响房屋买卖合同的效力。下面,跟着北京房地产律师了解一下未取得产权证的房屋可以买卖吗。

  《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,该规定系管理性规范,目的在于规范房屋的交易管理,而非效力性规范,并不因此而影响合同的效力。故判决驳回原告李某的诉讼请求。

  没有取得房屋产权证并不影响房屋买卖合同的效力是有充分的理论依据和法律依据的。

  《城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性规范,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,“不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续,而不是指房屋买卖合同无效。

  《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。至于强制性规定和管理性规定如何区分有待进一步明确,在相关司法解释出台之前由法官酌情认定。

  《城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性规范目前已形成共识,不能作为认定合同无效的理由。

  《物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。该规定明确对不动产变动的原因与结果进行了区分,将合同效力与物权效力相区别。出卖人通过合法有效的房屋买卖合同而取得房屋,房屋转移占有之日即视为房屋已经交付,出卖人即使未取得房屋产权证,也已经实际取得了房屋的处分权,其有权对房屋进行处分。

  合同的效力应当主要依据《民法》和《合同法》的相关规定来进行认定。合同法第五十二条规定有下列情形之一的,合同无效:

  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (三)以合法形式掩盖非法目的;

  (四)损害社会公共利益;

  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  如果出卖人与买受人所签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示,没有损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益,就应当认定房屋买卖合同有效。

  出卖人或买受人以房屋未取得产权证而主张房屋买卖合同无效同时也违背了民法的诚实信用原则,不利于维护社会交易关系的稳定。



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