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胡文友律师 胡文友律师北京市盈科律师事务所合伙人专职律师盈科北京房产交易法律事务部副主任全国律师协会会员北京律师协会会员中国政法大学硕士胡文友律师,专家型律师,在十余载律师生涯中,大量接触和涉猎民商事、刑事、行政、公司、金融、建... 详细>>

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房屋产权

房屋产权证的效力

  核心内容:我国对房屋等大宗财产的管理,是采用行政登记的手段,即行政机关或其委托的机构(如房监所)通过一定的程序审查、登记,最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书,房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。房屋产权证具有什么样的法律效力?下面,跟着北京房地产律师了解一下吧。

  但是,现实生活中,对办理了房屋产权证的房屋,依然存在产权争议的现象,一种观点认为,对已颁发了房屋产权证书的房屋产权争议案件,人民法院不作为民事案件受理,告之当事人提起行政诉讼,因为颁发房屋产权证书是行政机关的具体行政行为,当事人如果对该行政行为不服,可提起行政诉讼请求撤销或变更。另一种意见认为,当事人之间存在产权争议的案件,人民法院应当作为民事案件受理,因为这是平等主体之间发生的民事权益争议,且房屋产权证书只是证明房屋权属的初步证据,其记载的内容是否被法院采信,需法院审查确定。

  这两种意见分歧的根本在于对房屋产权证效力的认定。第一种意见实际上是持房屋产权证的绝对效力,认为其在被撤销以前,人民法院要受其约束。后一种意见认为房屋产权证只是房屋权属的初步证据,只是其证据效力较其他证据高而已,如其记载与客观事实不符,法院可对权属另行裁判,而不是等待行政机关撤销原房屋产权证。

  应当说后一种意见有一定道理。理由是:

  首先,房屋所有权是公民的一项重要的财产权利,平等主体之间发生房屋权属争议纠纷属民法的调整范畴,如当事人起诉到人民法院时,法院不能拒绝受理。

  其次,房屋登记管理机关对房屋权属的审查仅仅是形式上、程序性的审查,只要当事人提供相应的形式上合法的证明材料,房屋登记管理机关就予以登记并颁发房屋所有权证,并不审查有关证明材料内容的真实性,即物权变动的真实性、有效性,而按照民法的规定,一项民事行为的有效必须是以当事人意思表示真实为前提。

  第三,颁证机关是行使行政管理职能,对公民的民事权利义务没有终局的裁判权,如果当事人之间存在民事争议时,行政机关只是主持调解,而无权对当事人之间的权利义务作出最终裁判,因此,房屋所有权证只是法院审理房屋权属争议纠纷案件的证据。

  第四,房屋所有权证是房屋管理机关经过一定的程序审查后颁发的,为了维护其有序的管理秩序,应当赋予其必要的权威,因此,对此证据应当赋予较高的效力等级。

  第五,如果当事人有充分的证据证明房屋所有权证记载的内容不真实,人民法院可根据查明的事实另行作出判决,当事人可根据法院的判决到房屋登记管理机关申请变更登记,房屋登记管理机关应当协助执行。



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