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胡文友律师 胡文友律师北京市盈科律师事务所合伙人专职律师盈科北京房产交易法律事务部副主任全国律师协会会员北京律师协会会员中国政法大学硕士胡文友律师,专家型律师,在十余载律师生涯中,大量接触和涉猎民商事、刑事、行政、公司、金融、建... 详细>>

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房屋中介纠纷

买卖按揭房的注意事项

  摘要:目前二手房买卖市场上存在着大量的在出售之际仍存在按揭贷款和抵押的房地产。此类房屋之买卖因为涉及第三方,在交易程序上比较复杂,这方面和我们的生活息息相关,下面就跟着小编了解一下买卖按揭房的注意事项。

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  一、买卖按揭房的注意事项

  1、卖方注意事项。

  通常,只有原来的贷款还清,抵押注销之后方可过户。而提前还款和注销抵押是需要一定时间的。银行一般不会随时受理提前还款,而是统一在一个月的某一天受理提前还款。因此,在签订买卖合同时,在进行过户之前卖家应留给自己足够的时间办理提前还款和注销抵押的手续。提前还款之后一般需要一个周的时间才能注销原来的抵押。因此卖家需要保证在约定的过户日期之前有足够时间办理上述手续;

  如果买方需要银行贷款的,卖家同时需要注意在合同中明确约定买方第二笔款项的支付义务。第二笔款项通常是在买方取得房地产权证之后且银行取得该房屋之抵押权证(也叫他项权证)后的若干天内由银行将款项打入卖方账户。实践中,中介公司为了能够促成交易,在合同中往往对于买家办理银行贷款时间语焉不详。而买家往往由于个人资信问题可能长时间无法办下来贷款,导致交易长时间无法完成,而卖方此时也非常被动,因为合同未明确规定买方办妥贷款时间,所以很难以此追究买方违约责任。

  2、买方注意事项。

  在买方需要贷款购房的情况下,买方需要注意贷款审批的进度。在买方个人资信并不优越的情况下,可能需要辗转几家银行之后方能取得贷款批准。因此,需要在合同中留有足够的时间申请贷款,或者对于贷款时间。实践中,经常由于买方贷款迟迟不能获批,导致交易迟延发生违约。

  当存在转按揭安排时,买方在贷款获得银行批准后,卖方应自行或委托他人积极办理提前清偿其现存贷款并促使其抵押权银行注销抵押。买方需要明确卖方贷款清偿以及抵押注销的具体时间。

  然而过长的贷款申请时间本身就蕴藏风险,在市场上涨时候,卖家容易毁约而导致交易终端或终止,买家将处于极为被动的状态。



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