北京资深合伙人律师胡文友律师婚姻家事法律问题答疑解惑486：对涉借贷的房屋买卖交易中恶意串通的理论分析？ 作者：未知     时间：2018-10-29    来源：互联网

北京资深合伙人律师胡文友律师婚姻家事法律问题答疑解惑486：对涉借贷的房屋买卖交易中恶意串通的理论分析？
作者：胡文友律师 手机：15801392399，微信号：15801392399，网站:北京房地产精英律师网(网址：O网页链接）,邮箱：308859481@qq.com。转载请注明作者、联系方式和网站，谢谢！　
一：2017年，司法部发出了关于公证执业“五不准”的通知，明确规定：不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，办理涉及不动产处分的委托公证，应当告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、委托人代为收取售房款等内容。该项通知对于遏制涉借贷房屋买卖交易中代理人与相对人恶意串通、低价售房损害委托人利益的行为有重要意义。近年来，此类诉讼处于多发状态，对于代理人与相对人恶意串通的认定和合同效力的判断，是其中的核心问题。
二：恶意串通是民法中的一个重要概念，我国《合同法》第52条、《民法总则》第154条对恶意串通及其法律效果都有明确规定。作为民事法律行为无效情形之一，恶意串通的语义却过于含混，容易产生歧义，我国司法实践对恶意串通相关规则的适用有些混乱，以至于有学者评论说“恶意串通被当做可用于认定法律行为无效的万能钥匙，从而使恶意串通行为成为民法上一个最不确定的概念。”从文义与结构上看，“恶意串通”包括“恶意”与“串通”两个要素，前者指行为人的主观状态，后者指行为人的行为表现。关于恶意的认定，理论界主要有以下两种观点：一种观点将恶意解释为主观上明知且有损害他人的意图。一种观点将恶意区分为几个层次，一是观念主义上的恶意，要求行为人认识到相对人实施了足以危害他人的行为；二是意思主义上的恶意，要求在观念主义之外，还要求行为人有损害他人的共同故意；三是获利主义上的恶意，其进一步要求行为人要有获得不当利益的意图。比较这两种观点，两者的核心观点较为一致，只是后者附加了牟取不当利益的主观目的。笔者认为，对“恶意”的认定应当采意思主义，即当事人明知串通行为会造成损害他人利益的结果，仍积极追求的主观状态，至于是否有获得不当利益的意图并不影响恶意串通的成立。

　　相较于“恶意”在理论界引发的争鸣，对“串通”的讨论显得比较安静。从语义上来讲，“串通”即联络勾结、互相配合。从法律意义上讲，“串通”包含主客观两个方面。主观上需当事人具有共同的意思联络与沟通，即均明知道恶意行为会损害他人利益而欲积极为之，客观上需要求当事人互相配合或共同实施该恶意串通的行为。“串通”不仅表现为意思表示上的互通，也表现为行为上的配合。从意思表示角度来说，双方的串通既可以表现为以明示的方式达成意思表示一致，也可以表现为明示和默示意思表示的结合。

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